주택청약 낙첨 후 전략 예비당첨자 순번부터 추첨제 전환까지

청약 결과 발표날. 화면에 뜬 세 글자를 보고 한숨을 쉰 적 있으신가요. “낙첨”입니다.

많은 분들이 여기서 멈춥니다. 통장을 새로 만들어야 하나 걱정하고, 몇 년 쌓은 가점이 날아간 건 아닌지 불안해합니다. 저도 그랬습니다.

그런데 공식 규정을 하나씩 뜯어보니 낙첨은 생각보다 아무것도 아니었습니다. 오히려 낙첨 직후가 다음 당첨 확률을 끌어올리는 중요한 시점이더군요. 그 이유를 지금부터 풀어보겠습니다.

예비당첨자 순번 진짜로 기회가 올까

청약에 떨어져도 예비당첨자 명단에 이름이 오르는 경우가 있습니다. 이게 생각보다 실속 있는 자리입니다.

먼저 유효기간부터 봅니다. 주택공급에 관한 규칙 제26조를 보면 사업주체는 예비입주자 현황을 최초 공급계약 체결일부터 180일까지 홈페이지에 공개해야 합니다. 예비입주자가 그 전에 다 소진되면 그때까지입니다. 다시 말해 계약일 이후 약 6개월 동안은 순번이 살아 있습니다.

순번은 왜 돌아올까요. 규칙 제26조제5항이 정한 전환 사유는 세 가지입니다.

• 당첨자 중 당첨 취소나 미계약자가 생겼을 때
• 공급계약을 해약한 사람이 생겼을 때
• 특별공급 예비입주자에게 공급하고도 잔여 주택이 남았을 때 (일반공급 예비입주자에 한정)

여기서 핵심은 미계약 물량입니다. 뉴시스 보도를 보면 통상 여러 이유로 미계약이 10~20% 정도 발생합니다. 당첨 물량 기준으로 20% 이내 앞쪽 예비 번호라면 기회가 돌아올 가능성이 높다는 뜻입니다.

예비당첨자 몇 배수까지 뽑을까

민영주택 일반공급의 경우 예비당첨자를 넉넉히 뽑습니다. 아하 부동산 전문가 답변을 보면 보통 대도시 지역은 3배수, 기타 지역은 5배수 정도를 선정합니다. 부적격 발생률이 10~20% 수준이라 앞 순번이면 승산이 있습니다.

공공주택과 특별공급은 규모가 더 큽니다. 규칙 제26조의2제4항을 보면 특별공급으로 입주자를 정하고 남은 주택이 있으면 특별공급 대상 주택 수의 500% 이상을 예비입주자로 선정해야 합니다. 신청자 수가 600% 미만이면 낙첨자 전원을 예비입주자로 둡니다.

실제 소진은 어떨까요. 같은 자료를 보면 통상 예비 20~30번 선에서 마감되는 경우가 많습니다. 인기 단지는 10명도 안 빠지기도 합니다. 그러니까 예비 번호가 한 자릿수나 10번대 초반이면 짐 싸둘 준비를 하는 게 맞습니다.

단지별 예비 소진율의 공식 통계 수치는 아직 확정 전입니다. 청약홈 공식 통계 페이지에서 단지별 소진율 수치는 확인되지 않았습니다. 위 숫자는 업계 관행과 전문가 답변 기준으로 참고만 하시면 됩니다.

순번이 왔을 때 조심할 점

여기 함정이 하나 있습니다. 예비당첨 순번이 와서 추첨에 참가했는데 동이나 호수가 마음에 안 든다고 계약을 안 하면 어떻게 될까요.

뉴시스 보도에 따르면 이 경우 청약통장을 사용한 것으로 간주됩니다. 일반 낙첨과는 완전히 다릅니다. 낙첨은 통장을 안 쓴 것이고, 예비당첨 후 자진 포기는 통장을 써버린 것입니다.

낙첨하면 무주택 기간이 초기화될까

가장 많이 받는 질문입니다. 결론부터 말하면 아닙니다. 청약 낙첨은 무주택 기간에 아무런 영향을 주지 않습니다.

낙첨은 청약통장을 사용한 것으로 보지 않습니다. 그래서 무주택 기간은 계속 누적됩니다. 떨어졌다고 가점이 깎이는 일은 없습니다. 오히려 시간이 지날수록 점수가 올라갑니다.

무주택 기간이 어떻게 쌓이는지 짚어봅니다. 주택공급에 관한 규칙과 삼쩜삼 정리를 보면 무주택 기간은 청약통장 가입자와 배우자를 대상으로 산정합니다. 시작점은 만 30세입니다. 다만 30세 이전에 혼인했다면 혼인신고 한 날부터 계산합니다.

가점은 얼마씩 오를까

다방의 청약가점제 정리를 보면 무주택 기간은 1년마다 2점씩 올라갑니다. 15년 이상이면 만점인 32점입니다. 직접 계산해봤습니다.

낙첨하고 1년을 더 기다리면 무주택 가점이 2점 오릅니다. 이게 다음 청약에서 순위를 바꿀 수도 있습니다. 그래서 저는 낙첨을 실패로 안 봅니다. 점수를 쌓는 시간을 벌었다고 봅니다.

이럴 때는 무주택이 끊깁니다

주의할 점이 있습니다. 다방 자료를 보면 분양권과 입주권도 유주택으로 잡힙니다. 계약 체결일이나 매매 잔금 완납일부터 주택을 가진 것으로 봅니다.

낙첨 뒤에 급한 마음에 분양권을 사면 그 순간 무주택 기간이 끊깁니다. 쌓아온 가점이 리셋되는 셈입니다. 낙첨 후 이 부분을 꼭 기억하시면 좋겠습니다.

가점제에서 떨어져도 추첨제에 자동으로 들어갑니다

가점이 낮으면 가점제에서는 밀립니다. 그런데 여기서 끝이 아닙니다.

HUG 주택도시보증공사 주택청약도우미를 보면 가점제 낙첨자는 별도 신청 절차 없이 추첨제 당첨자 선정 대상에 자동으로 포함됩니다. 따로 신청서를 낼 필요가 없습니다. 가점제에서 떨어지면 자동으로 추첨 상자로 넘어갑니다.

그래서 가점이 낮은 분일수록 추첨제 비율이 높은 물량을 노려야 합니다. 면적별 비율을 봅니다.

이 표는 머니룩이 정리한 국토부 1차 자료 기준입니다. 투기과열지구에서 85㎡ 이하는 가점제 100%라 가점이 낮으면 어렵습니다. 85㎡ 초과로 넘어가면 추첨이 절반 들어옵니다.

비규제지역 85㎡ 초과는 추첨제 100%입니다. 가점이 낮은 분에게는 이쪽이 승부처입니다. 청약과열지역과 비규제지역 85㎡ 이하의 세부 비율은 아직 확정 전입니다. 별도 자료가 확인되지 않아 수치를 적지 않겠습니다.

추첨이라도 무주택자가 유리합니다

추첨이라고 완전 복불복은 아닙니다. 주택공급에 관한 규칙과 호반써밋 공식 안내를 보면 추첨 물량의 75%는 무주택 세대에 먼저 갑니다.

남은 물량은 무주택 세대와 1주택 세대에 먼저 공급하고, 그래도 남으면 기타 주택 소유자에게 갑니다. 무주택자라면 추첨에서도 우선순위가 앞섭니다. 낙첨 후 무주택을 유지하는 게 왜 중요한지 여기서도 드러납니다.

낙첨 후에도 특별공급은 별도 트랙입니다

일반공급에서 떨어졌다고 특별공급까지 막히는 건 아닙니다. 두 트랙은 따로 굴러갑니다. 일반공급 낙첨은 특별공급 재신청에 제한을 주지 않습니다.

본인이 특별공급 자격이 되는지부터 확인해보시면 좋겠습니다. 몇 가지 대표 유형을 정리했습니다.

이 조건은 국토부 신혼부부 특별공급 안내와 머니룩 정리 기준입니다. 신혼부부라면 소득 요건만 맞으면 신혼 특공으로 다시 도전할 수 있습니다.

청년 특공은 추첨제 100%라 가점 부담이 없습니다. 만 19~39세 미혼 무주택자에 5년 이상 무주택이면 자격이 됩니다. 일반공급에서 가점이 밀린 청년이라면 이쪽을 우선 살펴보는 게 실속 있습니다.

결국 낙첨 후 전략의 핵심은 자기 상황에 맞는 트랙을 찾는 것입니다. 가점이 높으면 가점제, 낮으면 추첨제, 자격이 되면 특별공급입니다. 하나의 문이 닫혔다고 다른 문까지 닫힌 게 아닙니다.

주택청약 납입 전략
청약통장에 매달 얼마를 넣어야 유리한지 정리했습니다

정리하면 이렇습니다

낙첨 후 챙겨야 할 것을 한 번에 모았습니다.

• 예비당첨자 순번은 계약일부터 180일까지 유효합니다. 미계약이 10~20% 발생하니 앞 순번이면 기회가 옵니다.
• 일반 낙첨은 청약통장을 안 쓴 것입니다. 무주택 기간은 계속 누적되고 가점도 안 깎입니다.
• 예비당첨 후 자진 포기는 통장을 사용한 것으로 간주됩니다. 이 둘을 헷갈리면 안 됩니다.
• 가점제에서 떨어지면 별도 신청 없이 추첨제에 자동 포함됩니다.
• 가점이 낮으면 추첨제 비율이 높은 물량을 노리세요. 비규제지역 85㎡ 초과는 추첨제 100%입니다.
• 일반공급 낙첨과 특별공급은 별도 트랙입니다. 자격이 되면 신혼 특공이나 청년 특공으로 다시 도전하세요.

제가 낙첨을 겪고 내린 결론은 하나입니다. 무주택을 유지하면서 시간을 벌면 다음 판이 더 유리해집니다. 급하게 분양권을 사서 무주택 기간을 끊는 실수만 피하면 됩니다.

자주 묻는 질문

이 글은 정보 제공을 목적으로 하며 투자나 청약을 권유하지 않습니다. 청약 규정과 지역별 비율은 바뀔 수 있으니 실제 청약 전에는 청약홈과 해당 단지 모집공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.