청약통장 하나만 있으면 다 되는 줄 알았습니다. 그런데 막상 청약을 넣으려고 보니 1순위 조건이 따로 있더군요. 게다가 국민주택과 민영주택이 기준이 완전히 달랐습니다. 제가 직접 조건을 하나씩 따져보면서 정리했습니다.
국민주택 1순위 조건부터 봅니다
국민주택은 국가, 지자체, LH, 지방공사가 공급하는 주택입니다. 1순위 핵심은 두 가지입니다. 가입기간과 납입횟수입니다.
지역에 따라 기준이 다릅니다. 규제지역일수록 조건이 빡빡해집니다. 표로 보겠습니다.
| 지역 구분 | 가입기간 | 납입횟수 |
|---|---|---|
| 투기과열지구, 청약과열지역 | 24개월 이상 | 24회 이상 |
| 수도권 (규제지역 외) | 12개월 이상 | 12회 이상 |
| 수도권 외 지역 | 6개월 이상 | 6회 이상 |
출처는 LH청약플러스 분양가이드입니다. 수도권은 1년 경과 후 12회 이상, 수도권 외는 6개월 경과 후 6회 이상 납입한 사람이 1순위입니다. 다만 시도지사가 필요하면 12개월, 12회까지 늘려 공고할 수 있습니다.
국민주택은 무주택 요건이 까다롭습니다. 동일 주민등록등본에 등재된 세대 전원이 무주택이어야 합니다. 본인만 무주택이라고 되는 게 아닙니다.
여기에 함정이 하나 더 있습니다. 투기과열지구나 청약과열지역에서는 1순위 조건을 다 갖춰도 세대주가 아니면 2순위로 밀립니다. 부모님 등본에 같이 올라가 있는 분이라면 미리 확인하셔야 합니다.
판단 기준일이 중요합니다
1순위 여부는 납입한 시점이 아니라 입주자모집공고일 기준으로 봅니다.
공고일에 통장 잔액과 납입횟수가 조건을 채우고 있어야 합니다.
같은 1순위끼리 경쟁이 붙으면 어떻게 될까요. 국민주택은 순차제를 적용합니다. 납입횟수가 많거나 저축총액이 많은 사람이 우선 당첨됩니다.
전용면적 40제곱미터 이하 주택은 기준이 다릅니다. 납입 금액 순이 아니라 납입 횟수 순으로 당첨자를 뽑습니다. 작은 평형을 노린다면 횟수를 꾸준히 채우는 게 유리합니다.
민영주택 1순위 조건은 예치금이 핵심
민영주택은 민간 건설사가 짓는 아파트입니다. 1순위 요건이 국민주택과 다릅니다. 가입기간과 예치금이 기준입니다.
가입기간 조건부터 보겠습니다. 투기과열지구와 청약과열지역은 가입 후 24개월이 지나야 합니다. 수도권은 12개월 경과입니다. 시도지사가 24개월까지 늘릴 수 있습니다.
수도권 외 지역은 6개월 경과입니다. 이쪽도 시도지사가 12개월까지 연장할 수 있습니다. 위축지역은 1개월 이상이면 됩니다. 출처는 KB국민은행 공식 블로그입니다.
여기서 국민주택과 결정적으로 갈립니다. 민영주택은 납입횟수보다 예치금이 핵심입니다. 거주지와 청약하려는 면적에 맞는 예치금이 통장에 들어 있어야 합니다.
지역별 예치금 기준 전부 정리
예치금은 면적과 지역에 따라 달라집니다. 「주택공급에 관한 규칙」 별표 기준입니다. 한국부동산원 청약홈에 그대로 적용되고 있는 수치입니다.
| 지역 | 85㎡ 이하 | 102㎡ 이하 | 135㎡ 이하 | 모든 면적 |
|---|---|---|---|---|
| 서울, 부산 | 300만 원 | 600만 원 | 1,000만 원 | 1,500만 원 |
| 경기, 인천 | 250만 원 | 400만 원 | 700만 원 | 1,000만 원 |
| 기타 광역시 | 250만 원 | 400만 원 | 700만 원 | 1,000만 원 |
| 기타 시군 | 200만 원 | 300만 원 | 400만 원 | 500만 원 |
여기서 제가 헷갈렸던 부분이 있습니다. 예치금 기준은 청약하는 단지가 어디 있느냐가 아니라 내가 어디 사느냐를 봅니다. 서울에 사는 사람이 인천 아파트에 청약해도 서울 기준 예치금을 맞춰야 합니다.
예를 들어 서울에 사는 제가 85제곱미터 이하 아파트에 청약한다면 300만 원이 필요합니다. 102제곱미터 이하까지 노린다면 600만 원입니다. 면적 구간이 올라갈 때마다 금액이 크게 뜁니다.
예치금은 미리 채워도 됩니다
주택청약종합저축은 일시납이 가능합니다.
예치금이 부족하면 입주자모집공고일 전날까지 추가로 넣으면 됩니다.
관리가 번거롭다면 방법이 하나 있습니다. 서울 기준 1,500만 원 이상을 미리 넣어두면 모든 면적에 청약할 수 있습니다. 다만 그만큼 목돈이 묶이니 본인 상황을 보고 정하시면 됩니다.
같은 1순위끼리 경쟁이 붙으면 가점제로 갑니다. 84점 만점입니다. 무주택기간 32점, 부양가족 35점, 통장가입기간 17점입니다. 가점에서 밀리는 물량은 추첨제로 뽑습니다.
2024년 개편으로 바뀐 점
최근 청약제도가 여러 번 바뀌었습니다. 1순위 조건에 영향을 주는 변화만 추렸습니다.
국민주택 월 납입 인정 상한이 올랐습니다. 기존 10만 원에서 25만 원으로 바뀌었습니다. 저축총액으로 경쟁하는 국민주택에서는 이게 꽤 중요합니다. 출처는 마이랜드입니다.
통장 전환도 허용됐습니다. 청약저축을 주택청약종합저축으로 바꿀 수 있습니다. 전환하면 기존 납입 횟수와 금액이 그대로 합산됩니다. 단 기존 청약저축의 선납과 연체 내역은 반영되지 않습니다.
민영주택 쪽은 조건이 하나 붙습니다. 민영주택 청약을 위한 납입 실적은 전환 이후 신규 납입분부터 인정됩니다. 전환 원금은 예치금으로 처리됩니다.
구 청약통장을 가진 분이라면 시한을 챙기셔야 합니다. 청약저축, 예금, 부금 같은 구 통장은 2026년 9월까지 주택청약종합저축으로 전환하면 모든 주택 유형에 청약할 수 있습니다.
혜택도 넓어졌습니다. 소득공제 대상이 무주택 세대주에서 세대주의 배우자까지 확대됐습니다. 부부 중복 청약이 허용되고 배우자 통장 가입기간을 최대 3점까지 합산할 수 있게 됐습니다. 이른바 혼인 페널티가 사라진 셈입니다.
한 가지는 정직하게 말씀드립니다. 투기과열지구의 최신 지정 현황은 이번에 공식 출처로 완전히 확인되지 않았습니다. 아직 확정 전이라고 보시고, 청약 직전에 청약홈에서 해당 단지의 규제 여부를 꼭 다시 확인하시기 바랍니다.
요약
국민주택과 민영주택은 1순위 기준이 다릅니다. 핵심만 다시 짚겠습니다.
- 국민주택은 가입기간과 납입횟수가 기준입니다. 세대 전원 무주택이 필수입니다.
- 규제지역은 24개월 24회, 수도권은 12개월 12회, 수도권 외는 6개월 6회입니다.
- 민영주택은 가입기간과 예치금이 기준입니다. 예치금은 내 거주지를 봅니다.
- 서울 85제곱미터 이하는 300만 원, 모든 면적은 1,500만 원입니다.
- 1순위 판단은 입주자모집공고일 기준입니다. 그 전날까지 채우면 됩니다.
저라면 우선 내가 어느 유형을 노릴지부터 정하겠습니다. 그다음 거주지 기준 예치금과 납입횟수를 역산해서 채워두는 순서로 준비하겠습니다.
자주 묻는 질문
Q. 청약통장만 있으면 자동으로 1순위인가요?
Q. 민영주택 예치금은 청약하는 단지 지역 기준인가요?
Q. 예치금이 부족하면 청약을 못 하나요?
Q. 부모님 등본에 같이 있으면 1순위가 안 되나요?
이 글은 정보 제공을 목적으로 합니다. 청약 조건과 규제지역 지정은 변동될 수 있으니 실제 청약 전 한국부동산원 청약홈과 해당 단지 입주자모집공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.