서울 인기 단지 가점 커트라인은 63점입니다. 강남 3구는 72점을 넘습니다. 30대 직장인이 현실적으로 받을 수 있는 점수는 40점대 초반이고요. 이 간극을 모르고 가점제만 바라보면 몇 년을 허비합니다.
그래서 두 가지를 한 번에 정리했습니다. 내 점수를 정확히 계산하는 법, 그리고 그 점수로 가점제와 추첨제 중 어디를 노려야 하는지입니다. 점수를 잘못 계산하면 부적격으로 당첨이 취소되고, 전략을 잘못 잡으면 될 리 없는 단지에만 넣게 됩니다.
이 글에서 확인할 것
- 내 가점이 정확히 몇 점인지 계산하는 방법
- 점수가 통째로 틀어지는 세 가지 함정이 무엇인지
- 내 점수면 가점제와 추첨제 중 어디를 노려야 하는지
- 면적과 지역에 따라 추첨 기회가 어떻게 갈리는지
84점은 세 항목으로 나뉩니다
주택공급에 관한 규칙 제28조 별표1이 기준입니다. 항목은 딱 세 개입니다.
청약 가점 만점 구성
부양가족 수 35점 + 무주택 기간 32점 + 청약통장 가입 기간 17점 = 84점
배점이 가장 큰 건 부양가족 수입니다. 그런데 이 항목이 규칙도 가장 까다롭습니다. 세 항목의 성격이 완전히 다릅니다. 통장 기간은 시간만 지나면 자동으로 오릅니다. 무주택 기간도 시간이 필요하지만 기산점을 알아야 합니다. 부양가족은 규칙을 정확히 모르면 점수가 통째로 날아갑니다.
무주택 기간, 언제부터 세는지가 핵심입니다
가장 많이 틀리는 지점입니다. 태어난 날부터 세는 게 아닙니다. 찾기쉬운 생활법령정보 기준으로 만 30세가 되는 날부터 셉니다.
예외가 하나 있습니다. 만 30세 전에 결혼했다면 혼인관계증명서의 혼인신고일부터 셉니다. 정리하면 만 30세와 혼인신고일 중 더 빠른 날이 시작점입니다.
반대로 말하면 만 29세 미혼이면 아무리 오래 무주택이었어도 이 항목은 0점입니다. 여기서 점수가 0으로 깎여 당황하는 분이 많습니다.
| 무주택 기간 | 가점 |
|---|---|
| 유주택 또는 30세 미만 미혼 | 0점 |
| 1년 미만 | 2점 |
| 3년 이상 4년 미만 | 8점 |
| 5년 이상 6년 미만 | 12점 |
| 10년 이상 11년 미만 | 22점 |
| 13년 이상 14년 미만 | 28점 |
| 15년 이상 | 30점 |
| 16년 이상 | 32점 |
표에서 보듯 1년에 2점씩 오릅니다. 중간 구간은 생략했으니 정확한 점수는 청약홈 계산기로 확인하세요.
집을 가졌던 적이 있다면
본인이나 배우자가 과거에 집을 소유했다면 계산이 달라집니다. 그 집을 판 뒤 무주택자가 된 날부터 다시 셉니다. 두 번 이상이면 가장 최근에 무주택이 된 날이 기준입니다.
만 30세를 넘긴 지 10년이 지났어도 3년 전에 집을 팔았다면 무주택 기간은 3년, 8점입니다. 22점이 아니라 8점이 되는 겁니다.
작은 집 하나는 예외입니다
조건을 모두 만족하는 소형 저가주택 1호를 소유했다면 그 기간도 무주택으로 봅니다.
- 전용면적 60제곱미터 이하
- 주택공시가격 수도권 1억 3천만원 이하
- 주택공시가격 비수도권 8천만원 이하
오피스텔과 상가는 아예 주택으로 보지 않습니다. 몇 채를 갖고 있어도 청약에서는 무주택자입니다. 다만 2018년 12월 규칙 개정 이후 산 분양권과 입주권은 주택으로 칩니다.
부양가족, 점수가 가장 많이 새는 항목
1명당 5점입니다. 본인만 있으면 0명으로 5점, 6명 이상이면 35점 만점입니다. 문제는 누구를 넣을 수 있느냐입니다.
배우자는 조건이 없습니다
가장 단순합니다. 주민등록이 분리돼 있어도 부양가족 1인으로 항상 들어갑니다. 동거 요건도 기간 요건도 없습니다.
직계존속은 조건이 세 개입니다
부모, 조부모, 배우자의 부모까지 포함되는데 관문이 많습니다.
- 신청자가 모집공고일 현재 세대주여야 합니다
- 최근 3년 이상 계속 같은 주민등록표에 올라 있어야 합니다
- 직계존속과 그 배우자 중 한 명이라도 집이 있으면 두 사람 모두 제외됩니다
세 번째가 결정적입니다. 3년을 꼬박 채웠어도 아버지가 집을 갖고 계시면 어머니까지 함께 빠집니다. 2018년 12월 규칙 개정으로 생긴 조항입니다. 외국인 직계존속, 요양시설 거주, 해외 체류 중인 경우도 인정되지 않습니다.
자녀는 나이와 혼인 여부로 갈립니다
| 자녀 상황 | 인정 조건 |
|---|---|
| 만 30세 미만 미혼 | 주민등록 같이 등재되면 즉시 인정 |
| 만 30세 이상 미혼 | 최근 1년 이상 계속 같은 등본 등재 시 |
| 기혼 자녀 | 부양가족 아님 |
가장 흔한 실수
형제자매는 부양가족이 아닙니다. 같이 살아도 안 됩니다.
부모가 모두 사망한 경우의 미혼 형제자매만 예외로 인정됩니다.
저도 처음엔 같이 사는 동생을 넣을 수 있다고 생각했습니다. 아닙니다. 이걸 잘못 넣으면 점수가 5점 부풀려지고, 당첨돼도 부적격으로 취소됩니다.
통장 가입 기간, 시간이 쌓아주는 점수
세 항목 중 배점이 가장 작고 함정도 가장 적습니다. 6개월 미만 1점에서 시작해 1년마다 1점씩 오르고 15년 이상이면 17점 만점입니다.
최근에 생긴 제도가 하나 있습니다. 배우자 통장 가입 기간의 절반을 최대 3점까지 합산해줍니다. 단, 본인과 합쳐도 17점을 넘을 수는 없습니다. 본인이 이미 17점이면 의미가 없고, 점수가 부족할 때 보태는 용도입니다.
이 항목의 교훈은 하나입니다. 통장은 하루라도 빨리 만들어야 합니다. 늦게 만들면 영원히 따라잡을 수 없는 점수입니다.
4인 가족으로 직접 계산해봤습니다
표만 보면 감이 안 옵니다. 실제 사례로 계산해보겠습니다.
40세 기혼, 배우자와 미혼 자녀 둘
무주택 기간: 만 30세부터 10년 유지 = 22점
부양가족: 배우자 1명 + 자녀 2명 = 3명 = 20점
통장: 12년 전 개설 = 13점
합계 55점
계산해보니 55점입니다. 4인 가족에 10년 무주택, 12년 통장이면 꽤 갖춘 조건인데도 서울 커트라인 63점에는 8점이 모자랍니다.
여기서 부양가족이 1명 줄면 50점, 무주택 기간이 5년이면 45점으로 내려갑니다. 40점대는 결코 낮은 점수가 아니라 흔한 점수입니다. 그래서 다음 이야기가 필요합니다.
점수가 낮다면 추첨제로 갈아타세요
한 단지 안에서도 일부는 가점제로, 일부는 추첨제로 나눠 뽑습니다. 그 비율이 면적과 지역에 따라 완전히 달라집니다. 이 표를 모르면 전략을 짤 수가 없습니다.
| 지역 | 면적 | 가점제 | 추첨제 |
|---|---|---|---|
| 규제지역 (투기과열지구 포함) | 60㎡ 이하 | 40% | 60% |
| 규제지역 (투기과열지구 포함) | 60㎡ 초과 85㎡ 이하 | 70% | 30% |
| 투기과열지구 | 85㎡ 초과 | 80% | 20% |
| 청약과열지역 | 85㎡ 초과 | 50% | 50% |
| 비규제지역 | 85㎡ 이하 | 40% | 60% |
표를 보면 답이 나옵니다. 서울 같은 투기과열지구라도 60제곱미터 이하면 추첨제가 60%입니다. 그런데 면적이 60제곱미터를 넘어 85제곱미터 사이로 올라가면 추첨제가 30%로 반토막 납니다. 같은 지역, 같은 단지인데 면적 하나로 기회가 두 배 차이 납니다.
비규제지역은 85제곱미터 이하에서도 추첨제가 60%입니다. 가점 낮은 사람에게 가장 편한 무대입니다.
추첨제 안에서도 무주택자가 유리합니다
추첨 물량의 75%는 무주택세대에게 우선 공급됩니다. 나머지 25%는 무주택세대와 1주택 세대를 함께 놓고 뽑습니다.
여기서 중요한 건 앞의 75%에서 떨어진 무주택자도 뒤의 25%에 다시 들어간다는 점입니다. 무주택자는 두 번 도전하는 셈입니다. 1주택자는 25%에만 참여할 수 있고, 2주택 이상은 규제지역에서 사실상 불가합니다.
추첨제 경쟁률도 만만치 않습니다
추첨제가 열려 있다고 쉬운 건 아닙니다. 물량이 줄어드는 만큼 경쟁이 몰립니다.
추첨 경쟁률 추정
일반공급 경쟁률 25대 1, 추첨 물량 25%인 단지
실질 추첨 경쟁률은 약 100대 1
일반공급 80대 1인 인기 단지라면 320대 1까지
정부 공식 산식이 규칙에 따로 없어서 통용되는 계산법을 쓴 추정치입니다. 실제 추첨 세대 수와 신청자 비율은 단지별 공고문으로만 확인됩니다.
계산해보고 느낀 건 이겁니다. 추첨제는 확률 게임입니다. 한 단지에 넣고 되기를 바라기보다 조건 맞는 단지에 꾸준히 넣는 쪽이 현실적입니다.
제가 세운 우선순위
세 항목을 다 계산하고 추첨제까지 따져본 뒤 정리한 순서입니다.
통장부터 만듭니다. 노력이 아니라 시간의 문제입니다. 오늘 만들면 내년에 1점이 생깁니다. 안 만들면 영영 0점입니다.
무주택 상태를 함부로 깨지 않습니다. 조건 안 맞는 집을 샀다 팔면 무주택 기간이 처음부터 다시 시작됩니다. 22점이 0점이 되는 거죠. 소형 저가주택 특례를 알아두면 작은 집은 유지하면서 기간도 지킬 수 있습니다.
부양가족은 미리 확인합니다. 부모님을 세대에 올리려면 3년이 필요합니다. 그런데 부모님이 집을 갖고 계시면 3년을 채워도 인정 안 됩니다. 시작 전에 확인해야 헛수고를 막습니다.
점수가 50점대 이하면 추첨제로 방향을 돌립니다. 60제곱미터 이하 규제지역, 비규제지역 85제곱미터 이하가 추첨제 60%입니다. 자금 여력이 되면 85제곱미터 초과 청약과열지역도 50%가 열려 있습니다.
솔직히 말하면 부양가족 35점은 배점은 크지만 억지로 만들 수 없습니다. 결혼과 출산을 청약 점수 때문에 앞당길 수는 없으니까요. 그래서 오늘 할 수 있는 것부터 하는 게 맞습니다. 통장을 만들고, 무주택을 지키고, 내 점수에 맞는 단지를 고르는 순서입니다.
통장에 매달 얼마를 넣어야 유리한지는 따로 계산해뒀습니다.
요약
- 가점은 부양가족 35점, 무주택 기간 32점, 통장 가입 기간 17점으로 총 84점입니다.
- 무주택 기간은 만 30세와 혼인신고일 중 빠른 날부터 셉니다. 만 30세 미만 미혼은 0점입니다.
- 과거에 집이 있었다면 가장 최근 무주택이 된 날부터 다시 셉니다.
- 직계존속은 세대주 요건, 3년 등재, 무주택 세 가지를 모두 충족해야 합니다.
- 형제자매는 부양가족이 아닙니다. 부모가 모두 사망한 미혼 형제만 예외입니다.
- 규제지역 60㎡ 이하와 비규제지역 85㎡ 이하는 추첨제가 60%입니다.
- 규제지역 60~85㎡는 추첨제가 30%로 줄어듭니다.
- 추첨 물량 75%는 무주택자 우선이고, 낙첨자도 잔여 25%에 다시 들어갑니다.
자주 묻는 질문
Q. 만 29세인데 무주택 점수가 정말 0점인가요?
Q. 집이 있는 부모님을 3년간 모셨는데 부양가족이 되나요?
Q. 같이 사는 동생을 부양가족으로 넣을 수 있나요?
Q. 작은 집 하나를 사면 무주택 기간이 끊기나요?
Q. 가점이 40점대인데 서울 청약은 가망이 없나요?
Q. 배우자 청약통장도 가점에 합산되나요?
이 글은 주택공급에 관한 규칙, 청약홈, HUG 주택도시보증공사, 찾기쉬운 생활법령정보의 공개 자료를 바탕으로 정리했습니다. 일부 배점 구간은 중간을 생략했고 추첨 경쟁률은 추정치입니다. 배분 비율과 커트라인은 지역과 단지에 따라 달라지므로, 실제 청약 전에는 청약홈 가점 계산기와 해당 입주자모집공고를 반드시 확인하시기 바랍니다.