신생아 특례 디딤돌대출(구입자금)은 출산(또는 입양) 후 2년 이내 가구의 내 집 마련을 돕기 위해,
최대 4억원까지 비교적 낮은 금리로 주택구입자금을 지원하는 제도입니다.
이번 글은 2025년 12월 기준으로 자격·한도·금리·신청 절차를 한 번에 정리했습니다.
1. 필수 자격 5가지
- ’23.1.1. 이후 출생아 기준, 대출신청일 2년 내 출산(입양)인가?
- 대출접수일 기준 무주택 세대주인가? (또는 1주택 대환 요건에 해당)
- 부부합산 연소득 1.3억원 이하인가? (맞벌이 2억원 이하, 각 1인 소득 1.3억원 이하)
- 부부합산 순자산 4.88억원 이하(2025년 기준)인가?
- 구입하려는 집이 전용 85㎡ 이하(일부 지역 100㎡) & 담보평가액 9억원 이하인가?
위 항목에서 1~2개가 애매하면, 대출 신청 전에 은행 상담(또는 기금 포털 기준 확인)부터 잡는 게 시행착오가 적습니다.
2. 대출 대상(자격조건)
1) 기본 요건(계약/세대주/출산)
- 주택 매매(분양)계약을 체결한 사람(상속·증여·재산분할 취득은 제외)
- 대출접수일 기준 민법상 성년인 세대주
- 대출신청일 기준 2년 내 출산(입양) 가구
2) 출산(입양) 범위에서 많이 헷갈리는 부분
- ’23.1.1. 이후 출생아부터 적용 (임신 중 태아는 포함되지 않음)
- 입양도 포함(단, 대출접수일 기준 입양아 만 2세 미만 요건 확인 필요)
- 혼인신고 여부와 무관하게 가능(신생아 기준 가족관계증명서 상 부모 기준으로 심사)
- 신생아 특별공급/우선공급 당첨자는 예외로 만 2세 초과여도 가능한 케이스가 있음
3) 무주택 요건(분양권 포함)
- 세대주 포함 세대원 전원 무주택(혼인신고 미완료 시 신생아 가족관계증명서상 부모 포함)
- 분양권·조합원 입주권도 주택 보유로 간주
4) 소득·자산 요건
- 부부합산 연소득 1.3억원 이하
- 맞벌이(부부 모두 소득)라면 합산 2억원 이하 가능(단, 부부 각 1인의 소득이 1.3억원 이하여야 함)
- 부부합산 순자산 4.88억원 이하(2025년 기준)
5) 중복대출 제한(실무에서 가장 많이 막히는 부분)
- 주택도시기금 대출 이용 중이면 제한되는 경우가 있음(전세자금대출은 실행일 당일 상환 조건 등 예외 존재)
- 차주/배우자가 다른 목적물로 주택담보(중도금)대출 이용 중이면 제한될 수 있음
- 1주택자 대환은 별도 기준이 있으니, 해당되면 “대환” 기준으로 상담 권장
3. 대상 주택 조건(면적/가격)
- 전용면적 85㎡ 이하 (수도권 제외 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡)
- 대출접수일 기준 담보주택 평가액 9억원 이하
4. 대출 한도 계산 방식(LTV/DTI 포함)
한도는 최대 얼마만 보면 위험하고, 실제로는 아래 산식과 규제가 같이 적용됩니다.
1) 기본 한도
- 최대 4억원 이내 (LTV/DTI 적용)
- DTI 60% 이내
- LTV 70% 이내
- 생애최초는 LTV 80% 가능(단, 수도권·규제지역은 LTV 70% 적용)
- 참고 : ’25.6.27 이전 계약 체결 건은 한도 5억원 적용 문구가 있어, 계약일 기준으로 은행에서 확인이 필요합니다.
2) 작은 금액 기준으로 최종 결정
- 매매(분양)가격 이내
- 대출총액(본건+중도금+기금대출 등)이 매매가격을 초과하면 불가
- 담보평가 기반 산식 : [(담보평가액×LTV) – 선순위채권 – 임대보증금 및 최우선변제소액임차보증금]
5. 금리(특례금리)와 적용 기간
1) 특례금리(기본 5년 적용)
특례금리는 부부합산 소득과 만기에 따라 구간별로 적용됩니다(10/15/20/30년).
아래는 핵심만 보기 쉽게 정리한 것이고, 정확한 금리는 “상세 내용 확인” 페이지의 최신 테이블 기준으로 확인하세요.
| 부부합산 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| ~ 2천만원 | 1.8% | 1.90% | 2.00% | 2.05% |
| 2천~4천만원 | 2.15% | 2.25% | 2.35% | 2.40% |
| 4천~6천만원 | 2.40% | 2.50% | 2.60% | 2.65% |
| 6천~8.5천만원 | 2.65% | 2.75% | 2.85% | 2.90% |
| 8.5천~1억원 | 2.90% | 3.00% | 3.10% | 3.20% |
| 1억~1.3억원 | 3.20% | 3.30% | 3.40% | 3.50% |
| (맞벌이) 1.3억~1.5억 | 3.50% | 3.60% | 3.70% | 3.80% |
| (맞벌이) 1.5억~1.7억 | 3.85% | 3.95% | 4.05% | 4.15% |
| (맞벌이) 1.7억~2억 | 4.20% | 4.30% | 4.40% | 4.50% |
대상주택이 지방 소재라면 0.2%p 인하가 안내되어 있습니다.
또한 대출접수일 기준 2년 내 추가 출산 자녀가 있으면, 자녀 1명당 특례금리 적용기간을 5년 연장(최장 15년)할 수 있습니다.
2) 특례금리 종료 후 금리(중요 포인트)
특례 적용이 끝나면 “그때의 시장금리/기준금리”에 연동될 수 있어요.
그래서 실무에서는 ‘특례 기간 종료 후 금리’까지 같이 보고, 상환계획을 잡는 게 안전합니다.
6. 우대금리(중복 가능) 체크리스트
우대금리는 될 것 같은데 놓치는 경우가 많아서, 신청 전에 체크리스트로 훑어보는 게 좋습니다.
- 청약(종합)저축 가입기간/회차 조건 충족 시 0.3~0.5%p(최대 5년)
- 부동산 전자계약(~2025.12.31 신규 접수) 0.1%p(최대 5년)
- 추가 출산 자녀 1명당 0.2%p(자녀당 최대 5년, 최장 15년)
- 미성년 자녀(출생 2년 초과) 1명당 0.1%p(최대 5년)
- 대출신청 금액이 산정금액의 30% 이하인 경우 0.1%p(최대 5년)
- 1년 경과 후 중도상환 40% 이상이면 0.2%p(조건/기간 확인)
- 지방 준공 후 미분양주택 가구 0.2%p(5년)
우대 적용 후 최종금리는 하한(예 : 1.2%) 등 제한이 있을 수 있고, 적용 여부는 은행 서류 심사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
7. 신청 시기와 신청 방법(온라인/은행)
1) 신청 시기
- 원칙 : 소유권이전등기 전에 신청
- 이미 이전등기 했다면 : 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 신청 가능 안내가 있습니다.
- 대환대출은 신청 시기 제한이 없다는 안내가 있으나, 케이스별 서류가 다르니 은행 확인 권장
2) 신청 방법
- 온라인 신청 : 기금e든든(우리/국민/신한/농협/하나 등 가능 은행 안내)
- 은행 방문 : 기금 수탁은행 영업점(우리/신한/국민/농협/하나)
3) 진행 흐름(전체 절차)
- 대출조건 확인(기금포털/은행상담)
- 대출신청(기금e든든 또는 은행 방문)
- 자산심사 진행
- 자산심사 결과 안내(SMS)
- 은행 서류 제출 및 추가심사(소득/담보)
- 대출 가능 여부/한도 확정 후 실행
8. 준비서류 체크리스트
은행마다 추가서류를 요청할 수 있지만, 보통 아래를 기본으로 준비하면 진행이 빠릅니다.
1) 기본(본인/세대 확인)
- 신분증(주민등록증/운전면허증/여권)
- 주민등록등본(필요 시 초본)
- 가족관계증명원(분리세대/단독세대 등 필요 시)
2) 신생아 출산/입양 확인
- 출생증명서(병원 발급) 또는 관련 증빙
- 입양관계증명서(입양 시)
3) 소득/재직
- 건강보험 자격득실확인서(재직 확인)
- 근로소득 : 소득금액증명원/원천징수영수증/급여내역 확인서류 등
- 사업소득 : 사업자등록증(또는 증명원) + 소득금액증명원 등
- 무소득 : 신고사실없음 사실증명원(필요 시)
4) 주택/계약 관련
- 매매(분양)계약서
- 등기사항전부증명서(필요 시)
- 인감증명서 등 은행 요청 서류
- 임대차가 있으면 임대차계약서(필요 시)
9. 자주 막히는 포인트(탈락/지연 원인)
1) “무주택”에서 걸리는 경우
- 분양권/조합원 입주권을 주택 보유로 보는 경우
- 혼인신고 미완료일 때, 신생아 가족관계증명서 기준으로 부모를 포함해 심사되는 부분
2) 중복대출(기금/주담대) 때문에 지연되는 경우
- 기금 대출 이용 중이면 제한(전세대출은 실행일 상환 조건 등 예외가 있어 확인 필요)
- 배우자 포함 다른 목적물 주담대/중도금대출 이용 중이면 제한될 수 있음
3) 신용도/공공기록 이슈
- 연체, 대위변제, 부도, 금융질서문란, 신용회복지원 정보 등이 남아있는 경우 제한 가능
4) 실거주의무/1주택 유지 의무(중요)
- 대출 실행 후 1개월 내 전입 및 2년 이상 실거주 의무(유예 사유/기간은 케이스별 적용)
- 대출기간 중 추가주택 취득 시 처분기한 내 미처분하면 대출 회수될 수 있음(예외 규정 존재)
10. FAQ
Q1. 혼인신고 전인데 신청 가능한가요?
A. 가능합니다. 혼인신고 여부와 무관하게, 신생아의 가족관계증명서 기준으로 부모를 확인해
소득·자산 심사를 진행하는 구간이 안내됩니다.
Q2. 태아(임신 중)도 대상인가요?
A. 아닙니다. 2023.1.1 이후 “출생아” 기준으로 적용되는 것으로 안내되어, 태아는 포함되지 않습니다.
Q3. 해외에 있어도 온라인으로 신청할 수 있나요?
A. 신청은 가능하더라도, 진행 과정에서 은행 서류 제출 및 추가 심사 단계가 있어
일정상 “서류 제출 가능 시점”을 먼저 잡아두는 게 좋습니다.
Q4. 한도는 무조건 4억까지 나오나요?
최대 4억원은 상한이고, 실제 한도는 LTV/DTI, 담보평가, 선순위채권, 임대보증금, 매매가격 등을 종합해
더 작은 금액으로 결정됩니다.
Q5. 중도상환수수료는 있나요?
원칙적으로 3년 이내 중도상환에 대해 수수료(최대 1.2%)가 산식에 따라 부과될 수 있습니다.
다만 일정 기간(예 : 2024.8.12~2025.12.31) 면제 안내가 있어, 실행 시점 기준으로 꼭 확인하세요.
※ 본 글은 2025년 12월 기준으로 정리했으며, 세부 기준/금리/우대 적용은 변경될 수 있습니다.
신청 전에는 반드시 기금e든든 및 공식 안내 페이지에서 최신 내용을 확인하세요.