청약에 당첨됐다는 문자를 받으면 기분이 좋습니다. 그런데 그 순간부터 돈 계획이 시작됩니다. 계약금은 언제 내는지, 중도금 대출은 받을 수 있는지, 잔금은 얼마나 모아야 하는지. 이걸 모르고 당첨만 노리면 낭패를 봅니다.
저도 청약 공부를 하면서 가장 헷갈렸던 게 자금 일정이었습니다. 그래서 찾기쉬운 생활법령정보와 주택도시보증공사 자료를 직접 뒤져서 순서대로 정리했습니다. 당첨을 포기하면 어떤 불이익이 있는지부터 보겠습니다.
당첨 후 계약까지 며칠 안에 해야 할까
당첨이 끝이 아닙니다. 서류 검증을 통과해야 정당 당첨자로 확정됩니다. 그다음 공급업체가 정한 계약 기간 안에 계약을 체결해야 합니다.
계약 기간은 보통 서류 제출 마감일로부터 1주에서 2주 후에 시작됩니다. 진행 기간은 3일에서 5일 정도입니다. 짧습니다. 미리 자금을 준비하지 않으면 이 기간을 놓칠 수 있습니다.
법으로 정해진 계약 체결 기간이 7일에서 10일이라는 말이 업계에서 통용됩니다. 다만 이건 단지마다 다릅니다. 「주택공급에 관한 규칙」에 명문으로 며칠이라고 박힌 조문은 아직 확정 전입니다. 결국 본인이 당첨된 단지의 입주자모집공고를 직접 확인해야 합니다.
서류 검증에서 부적격 판정이 나면 소명 기간이 주어집니다. 그 기간에 자격을 소명하지 못하면 사업주체가 7일 이내에 명단을 청약업무 수행기관에 통보합니다. 이건 「주택공급에 관한 규칙」 제58조제1항에 나옵니다.
계약금은 얼마를 현금으로 준비해야 하나
계약금은 분양가의 10퍼센트가 기본입니다. 분양가가 5억 원이면 계약금은 5,000만 원입니다. 현금이나 계좌이체로 냅니다.
여기서 중요한 점이 있습니다. 계약금은 대출이 안 됩니다. 당첨 후 현금으로 즉시 입금해야 합니다. 건설사에 따라 계약금이 10퍼센트에서 20퍼센트 사이로 잡히기도 합니다. 분양가가 5억 원인데 계약금이 20퍼센트면 1억 원입니다. 큰 차이입니다.
계약금 예시 계산
분양가 5억 원, 계약금 10퍼센트 = 5,000만 원
분양가 5억 원, 계약금 20퍼센트 = 1억 원
모두 대출 없이 현금으로 준비해야 합니다.
부담을 덜어주려고 일부 공급업체는 계약금을 2회로 나눠 받습니다. 계약일에 5퍼센트를 내고, 1개월 후에 나머지 5퍼센트를 내는 방식입니다. 다만 모든 단지가 이렇게 하진 않습니다. 민간 단지의 구체적 분납 사례는 단지마다 다르고 아직 일률적으로 확정된 기준이 없습니다. 입주자모집공고를 꼭 확인해야 합니다.
제가 계산해보니 계약금 단계에서 막히는 사람이 의외로 많습니다. 당첨 가능성만 보고 통장 잔액을 점검하지 않은 경우입니다. 청약 넣기 전에 현금 5,000만 원 정도는 흐름을 잡아두는 게 안전합니다.
중도금 대출 가능 조건 정리
중도금은 분양가의 60퍼센트입니다. 한 번에 내지 않습니다. 보통 6회로 나눠 냅니다. 각 회차에 분양가의 10퍼센트씩, 2개월에서 4개월 간격으로 냅니다.
중도금은 금액이 크니까 대출을 받습니다. 시행사가 금융기관과 협약을 맺어 제공하는 구조입니다. 입주 전까지 이자를 시행사가 대신 내주는 무이자 방식도 있습니다. 이건 건설사가 부담합니다. 단지마다 조건이 다르니 모집공고에서 무이자인지 후불이자인지 확인하세요.
문제는 분양가가 9억 원을 넘을 때입니다. 주택도시보증공사 HUG의 주택구입자금보증은 분양가 9억 원 이하 주택만 대상입니다. 9억 원을 넘으면 보증을 못 받습니다. 보증이 없으면 중도금 대출도 어렵습니다.
여기에 함정이 있습니다. 원 분양가가 9억 원 이하여도 플러스옵션을 더해서 9억 원을 넘기면 보증이 안 됩니다. 반대로 마이너스옵션으로 9억 원 이하로 낮춰도, 원 분양가가 9억 원을 넘으면 보증이 안 됩니다. 기준은 원 분양가입니다.
HUG의 중도금 보증 한도도 알아두면 좋습니다.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 규제지역 보증 건수 | 세대당 1건 |
| 비규제지역 보증 건수 | 세대당 2건 |
| 수도권, 세종시, 광역시 한도 | 1인당 5억 원 |
| 그 외 지역 한도 | 1인당 3억 원 |
HUG와 주택금융공사 HF의 중도금 보증 조건이 어떻게 다른지는 제가 확인하려 했지만 구체적 비교 정보는 아직 확정 전입니다. HUG 공식 페이지에서 세부 조건을 따로 확인하는 게 정확합니다.
포기하면 잃는 것들
당첨됐는데 자금이 안 맞아 포기하는 경우가 있습니다. 이게 생각보다 비쌉니다. 가장 큰 건 재당첨 제한입니다.
투기과열지구나 분양가상한제 적용 주택에 당첨된 뒤 포기하면 향후 10년간 전국에서 재당첨 제한 주택에 청약할 수 없습니다. 조정대상지역, 즉 청약과열지구는 7년입니다. 투기과열지역 정비조합이나 토지임대주택은 5년입니다.
| 구분 | 재당첨 제한 기간 |
|---|---|
| 투기과열지구, 분양가상한제 주택 | 10년 |
| 조정대상지역(청약과열지구) | 7년 |
| 투기과열지역 정비조합, 토지임대주택 | 5년 |
| 수도권 과밀억제권역 전용 85제곱미터 이하 | 5년 |
| 그 외 지역 전용 85제곱미터 이하 | 3년 |
| 과밀억제권역 전용 85제곱미터 초과 | 3년 |
| 그 밖의 지역 전용 85제곱미터 초과 | 1년 |
제한은 본인만 받는 게 아닙니다. 세대원 전원에게 영향을 미치는 경우가 많습니다. 가족 중 한 명이 좋은 단지를 노리고 있다면 더 신중해야 합니다.
또 하나 아픈 점이 있습니다. 당첨되는 순간 청약통장 효력이 사라집니다. 포기해도 그 통장은 다시 못 씁니다. 해지하고 새로 가입해야 합니다. 10년에서 15년 쌓은 가입 기간 점수가 0점으로 초기화됩니다.
가점제로 당첨된 경우에는 이후 2년간 가점제 청약 신청도 막힙니다. 당첨 자체가 무겁게 다뤄지는 이유입니다. 그러니 당첨 전에 자금을 다 그려놓는 게 맞습니다.
취득세와 잔금 준비
잔금은 입주 시점에 냅니다. 분양가에서 계약금과 중도금을 뺀 나머지입니다. 계약금 10퍼센트, 중도금 60퍼센트를 냈다면 잔금은 30퍼센트입니다. 이 단계에서 주택담보대출로 전환하는 경우가 많습니다.
잔금과 함께 취득세도 챙겨야 합니다. 생애최초로 집을 사는 경우 취득세 감면 제도가 있습니다. 다만 2026년 기준 감면 조건의 가격 상한과 소득 요건, 신청 절차는 아직 확정 전입니다. 기존에는 수도권 최대 200만 원 한도 같은 규정이 있었지만 최신 변경 여부는 행정안전부와 위택스 공식 자료를 직접 확인해야 합니다.
저는 잔금 단계에서 취득세를 빼먹는 사람을 여러 번 봤습니다. 분양가만 보고 자금 계획을 세우면 막판에 수백만 원이 비는 일이 생깁니다. 취득세는 별도로 잡아두세요.
청약통장에 얼마를 넣어야 하는지 헷갈린다면 아래 글이 도움이 됩니다.
정리하면 이렇습니다
청약 당첨 후 흐름은 계약금, 중도금, 잔금 순서입니다. 계약금 10퍼센트는 현금으로 즉시 냅니다. 중도금 60퍼센트는 6회로 나눠 대출로 처리합니다. 잔금 30퍼센트는 입주 때 주택담보대출로 전환하는 경우가 많습니다.
주의할 점은 세 가지입니다. 첫째, 계약 기간이 3일에서 5일로 짧으니 현금을 미리 준비합니다. 둘째, 분양가 9억 원을 넘으면 HUG 보증이 안 돼서 중도금 대출이 어렵습니다. 셋째, 포기하면 최대 10년 재당첨 제한에 청약통장 효력까지 잃습니다.
제 생각에는 당첨 가능성을 따지기 전에 통장 잔액부터 점검하는 게 순서입니다. 당첨은 시작일 뿐입니다.
자주 묻는 질문
Q. 청약 당첨 후 계약은 며칠 안에 해야 하나요?
Q. 계약금은 대출로 낼 수 있나요?
Q. 분양가 9억 원이 넘으면 중도금 대출이 안 되나요?
Q. 당첨됐다가 포기하면 어떤 불이익이 있나요?
이 글은 찾기쉬운 생활법령정보, 주택도시보증공사 공식 자료를 참고해 작성한 정보 제공용 글입니다. 재당첨 제한 기간, 보증 조건, 취득세 감면 요건은 단지와 시점에 따라 달라질 수 있으니 입주자모집공고와 행정안전부, 위택스 공식 자료를 직접 확인하시기 바랍니다.